Rady při koupi nemovitosti

Koupě nemovitosti je časově náročný proces, který vyžaduje poměrně složité právní operace. Je zapotřebí podepsat několik smluvních dokumentů a vyřídit řadu úředních listin.
Spoluprací s profesionálním realitním makléřem můžete celý proces značně urychlit a ušetřit si velké množství starostí i nervů.

OBVYKLÝ POSTUP PŘI KOUPI NEMOVITOSTI:

  1. Výběr realitního makléře

    Realitní makléř vám může pomoci s výběrem nemovitosti tak, aby cena i kvalita odpovídala aktuální situaci na trhu a zároveň splňovala vaše požadavky. Zajistí prohlídky nemovitosti, za pomoci právního oddělení společnosti REMAX zkontroluje veškeré smluvní dokumenty a asistuje při prohlídkách nebo převzetí nemovitosti. Vždy maximálně hájí vaše zájmy.

  2. Výběr nemovitosti

    Realitní makléř zadá vaše požadavky do systému REMAX. Díky tomu je vaše poptávka každý den párována s aktuální nabídkou a vyhovující nemovitosti obdržíte e-mailem. Z nich si vyberete tu, která maximálně splňuje vaše požadavky a vyhovuje vašim finančním možnostem.

  3. Dohoda

    Pokud máte vybranou nemovitost, je možné s prodávajícím či makléřem uzavřít ústní dohodu. Ta upravuje podmínky, termín a závaznost. Během této doby je obvykle připravována rezervační smlouva k podpisu.

  4. Rezervační smlouva (Dohoda o složení blokovacího depozita)

    V případě vážného zájmu o nemovitost podepíšete se zprostředkovatelem (realitní kanceláří) tzv. Rezervační smlouvu. Ta vám zajišťuje rezervování vybrané nemovitosti do doby, než se podepíše kupní smlouva.

  5. Zaplacení rezervačního poplatku (blokovacího depozita)

    Rezervační poplatek je důkazem vašeho vážného zájmu o nemovitost a je započítán do kupní ceny. Ode dne složení blokovacího depozita je pro vás vybraná nemovitost závazně rezervována a není možné ji nabízet dalšímu zájemci.

  6. Smlouva o smlouvě budoucí kupní

    Uzavírá se v případech, kdy prodávající i kupující mají zájem kupní smlouvu uzavřít, ale z určitých důvodů to zatím není možné (např. si kupující vyřizuje hypoteční financování). Smlouva o smlouvě budoucí kupní zavazuje vás i prodávajícího k následnému uzavření Kupní smlouvy. Samotná Kupní smlouva je zpravidla přílohou Smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

  7. Financování nemovitosti

    V případě, že nemovitosti financujete prostřednictvím hypotéky, případně bankovním úvěrem, bude vaše banka požadovat zřízení zástavního práva na nemovitost ve svůj prospěch. Zástavní právo obvykle zřizuje majitel nemovitosti a vzniká zápisem do Katastru nemovitostí. Váš makléř vám může zajistit financování nemovitosti prostřednictvím REMAX Hypotéky. Pokud si vyberete družstevní byt, je možné čerpat financování pouze do výše 400.000,-- Kč bez ručitele či ručením jinou nemovitostí do výše požadovaného úvěru za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu.

  8. Kupní smlouva / Smlouva o převodu bytové jednotky / Smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu

    Na základě těchto smluv přechází vlastnictví nemovitosti z prodávajících na kupujícího. K přechodu vlastnického práva dochází zápisem do Katastru nemovitostí, převod družstevního podílu nastává okamžikem doručení dohody o převodu orgánu bytového družstva.

  9. Úschova kupní ceny

    Úschovou kupní ceny se předchází nepříjemným situacím. Běžnou praxí je složení kupní ceny po odečtení již uhrazeného rezervačního poplatku do úschovy nezávislé třetí osoby nebo instituce (úschova advokátní, notářská, bankovní). Ta vyplatí kupní cenu prodávajícímu tak, jak je dohodnuto v Kupní smlouvě, ale obvykle po převedení nemovitosti v Katastru nemovitostí z prodávajícího na vás – kupujícího na základě předložení uschovateli originálního Listu vlastnictví. Obvykle je rovněž z kupní ceny v úschově odečtena částka ve výši 4 % na úhradu Daně z převodu nemovitostí.

  10. Návrh na vklad do Katastru nemovitostí

    Návrh na vklad vlastnického práva do Katastru nemovitostí je nutné provést vždy, když dochází ke změně majitele zapsaného v Listu vlastnictví. Změna vlastnictví v Katastru nemovitostí se neprovádí u družstevních bytů, u kterých toto ošetřuje Dohoda o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu a její doručení příslušnému orgánu bytového družstva.

  11. Převzetí nemovitosti

    Nezapomeňte, že je nemovitost při převodu na vás nepojištěna. Váš realitní makléř vám může zajistit zvýhodněné pojištění přes doporučené REMAX dodavatele.

  12. Pronájem nemovitosti

    V případě, že jste nemovitost kupovali jako investici, rádi vám ji pomůžeme pronajmout.

  13. Daňové přiznání

    Daňové přiznání k Dani z převodu nemovitosti je nutné předložit daňovému úřadu do konce 3. měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do Katastru nemovitostí. Povinnými přílohami jsou

    • znalecký posudek o ceně zjištěné podle zvláštního právního předpisu (cenou platnou ke dni nabytí nemovitosti) nebo posudkem znalce, kterým se určuje hodnota předmětu vkladu podle obchodního zákoníku
    • ověřená kopie Kupní smlouvy s razítkem Katastrálního úřadu

    Cenou nemovitosti zjištěnou podle zvláštního právního předpisu se rozumí cena platná ke dni nabytí nemovitosti, tj. ke dni

    • právních účinků vkladu práva do Katastru nemovitostí, jde-li o úplatný převod nemovitosti evidované v Katastru nemovitostí na základě smlouvy
    • účinnosti smlouvy o úplatném převodu nemovitosti, která není evidována v Katastru nemovitostí
    • právní moci listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnická práva k nemovitosti

    Při vkladu do akciové společnosti nebo společnosti s ručením omezeným je součástí daňového přiznání také posudek znalce, kterým se určuje hodnota předmětu vkladu podle obchodního zákoníku.

    Znalecký posudek se nevyžaduje, jde-li o převod nebo přechod vlastnictví

    • k nemovitosti, která je zcela osvobozena od daně
    • k pozemku bez stavby a trvalého porostu – v těchto případech si může daňový subjekt zjistit cenu pozemku sám podle oceňovacího předpisu
    • při zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni při darování nemovitosti – v těchto případech si může daňový subjekt zjistit cenu věcného břemene sám dle oceňovacího předpisu
    • k nemovitosti z vlastnictví územního samosprávného celku – základem daně je cena sjednaná
    • při vydražení nemovitosti- základem daně je cena dosažená v dražbě
    • při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem – základem daně je cena stanovená soudem
    • při úplatném převodu nebo přechodu nemovitosti z vlastnictví České republiky je-li převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti od daně osvobozen