Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. V pořádku Další informace

Růst cen bytů bude kopírovat inflaci

V posledních měsících lidé vyhnali nahoru poptávku po větších cihlových bytech, pozemcích a rodinných domech. Chtějí hlavně bezpečně uložit peníze. "Podobný trend už zvedl ceny nemovitostí v Evropě, zejména u našich východních sousedů," říká David Krajný, generální ředitel českého zastoupení nadnárodní realitní sítě REMAX.

LN Hovoří se o tom, že pokles cen bytů se víceméně zastavuje. Jaký typ bytu a v jaké lokalitě byste teď doporučil koupit?

Nemám věšteckou kouli, je to vždycky o adrese. Ale myslím si, že z dlouhodobého hlediska ceny nemovitostí v Česku porostou. Jsou zde dva momenty, které to řídí. Prvním aspektem je inflace na trhu, i když velmi nízká, ale v dlouhodobém měřítku ceny tlačí nahoru. Druhým je fakt, že ve srovnání s vyspělými zeměmi je u nás koupěschopnost nižší. Tak, jak poroste ekonomika, porostou ceny nemovitostí.

LN Ale ekonomika naopak klesá, tak tu pro žádný růst ceny není důvod.

Je potřeba rozlišovat krátkodobé a dlouhodobé trendy. Dlouhodobě ekonomika zcela jistě poroste. Ale i například z krátkodobého hlediska momentální ekonomická nejistota, která se projevuje nedůvěrou v měnu, zvyšuje poptávku po nemovitostech a tlačí ceny nahoru. Například na německém trhu obrovsky narostly ceny nemovitostí, protože lidé nevědí, co se stane s eurem, a peníze ukládají do nemovitostí. I u nás může tato nejistota v souvislosti s růstem DPH vést lidi k investicím a zvyšování poptávky.

LN Jak moc vám tedy stoupla poptávka? Když si vezmeme třeba letošní léto.


Za červenec a srpen se zájem zvýšil meziročně o 13 procent. Když vezmu stejné období za rok 2010, jde o 25procentní nárůst.

LN O jaký typ nemovitostí byl největší zájem?

Když jsme si dělali analýzu, nejvíce lidé poptávali větší třípokojové byty, spíše cihlové. Ale hlavně jsme zaznamenali obrovský nárůst, až o 50 procent, poptávky po pozemcích. Třetí nejpoptávanější kategorií byly pak rodinné domy. Velkou roli zde také hraje právě investování peněz.

LN A jak vidíte vývoj cen krátkodobě, řekněme v příštích měsících?

Co se týká současné situace, my pozorujeme mírný nárůst a zastavení poklesu cen u nemovitostí v lokalitách, které nedávají možnost dalšího zastavení, to znamená u cihlových bytů v širším centru města. Co naopak stagnuje, nebo dokonce klesá, jsou nové developerské projekty, kde prodej vázne. Samozřejmě cena dlouhodobě klesá u panelových domů.

LN Od krize ztratily byty postupně v průměru 25 až 30 procent své hodnoty. Myslíte, že jejich hodnota je teď odpovídající vzhledem k platům a kupní síle obyvatel?

Je potřeba hodnotit případ od případu. Obecně se dá říci, že se dostáváme do situace, kdy se cena dostala na normální úroveň před krizí.

LN Takže když si vezmeme konkrétně třeba třípokojový panelový byt na sídlišti v Praze za 2,5 milionu. Přijde vám to adekvátní? Takový byt byl ještě před šesti lety zhruba o milion levnější, zatímco platy od té doby moc nevzrostly.

Takový byt stál o dva roky později v době boomu i 3,5 milionu. Ale když to budu brát v průměru, tak bych řekl, že ano, je to adekvátní. Když se prvotní hlad po bytech, který nadprůměrně zvedl ceny bytů, uspokojil, tak se ceny zase dostaly na normální hladinu. Pokud jde ale o ten dlouhodobý růst cen, nedá se do budoucna očekávat nárůst větší než dvě tři procenta, růst cen nemovitostí bude v průměru spíše kopírovat inflaci.

LN Vy jste pracoval ve Spojených státech. Tammělo prasknutí realitní bubliny mnohem větší dopad než u nás, ceny nemovitostí padaly s příchodem krize i o desítky procent. Jak tam vypadá situace teď, když se ekonomika staví na nohy?

Trh se tam po krizi stabilizoval a nyní ceny nemovitostí opět rostou. Samozřejmě záleží také na regionu. V Americe bylo plno nemovitostí zabraných bankami, ty už se ve větší míře prodaly, začalo se také znovu stavět. Vrací se to na úroveň před boomem, než začaly ceny exponenciálně růst.

LN Jak moc se tam s prudkým nárůstem poptávky ceny nafoukly?

Myslím, že o třicet až padesát procent, podle regionu. S propadem šly někde i o sto procent dolů.

LN Jak je to teď na našem kontinentu? Nedávno REMAX uvedl, že ceny některých nemovitostí na jihu Evropy se blíží svému minimu. Díky hospodářské krizi jsou prý ke koupi domy ve Španělsku za 2,5 milionu korun. Je zde výhled na to, že zase porostou?


Konkrétně ve Španělsku už zaznamenáváme růst, protikrizová opatření španělské vlády zvedla DPH, což zvýšilo také ceny nemovitostí. Západní Evropa je znejistělá budoucím vývojem eura a třeba v Německu, jak už jsem říkal, ceny v některých regionech vzrostly dvojciferně. To samé v Rakousku.

LN Zaznamenali jste zvýšený zájem o nemovitosti v zahraničí i ze strany Čechů?

Početná komunita našich krajanů je například ve Španělsku na Costa del Sol a pozvolna se rozrůstá. Je víc a víc Čechů, kteří si v zahraničí pořizují nemovitosti, ale jsou to pořád řádově jednotky promile. Hodně velký boom byl, když v Americe vypukla krize, zahraniční investoři skupovali například vily na Floridě, ale u Čechů to opět bylo okrajové. Ekonomická situace u nás tomu pořád moc nepomáhá.

LN Dejme tomu, že jsem movitý český podnikatel a chci si ve Španělsku koupit letní sídlo. Je lepší se obrátit na místní realitku, nebo to můžu koupit přes vás?

Na Costa del Sol máme svoje pobočky a garantujeme hladkost transakce. Nikomu nedoporučuji si jít napřímo něco koupit, protože můžete snadno naletět podvodníkovi. Speciálně na Costa del Sol je plno nemovitostí, které byly postaveny bez patřičných licencí. Před dvěma lety tam dokonce pozavírali celou radnici, protože vydávala načerno stavební povolení. Hodně domů je tam i ze závadami a mohou být i nezkolaudované .

LN Pojďme k nedávnému případu selhání advokáta spolupracujícího s realitní sítí Century 21. Ta tvrdí, že za to, že dotyčný advokát zpronevěřil peníze klientů, které měli u něj v úschově, neručí. Jak vaše síť ručí či neručí za peníze klientů?

Kauza, ke které došlo u Century 21, poškozuje celý realitní trh. Je to samozřejmě obrovský problém. Čistě z mého pohledu, pokud doporučuji vlastního advokáta, mám ho vedeného na stránkách jako člena týmu, pak také ručím za jeho kvalitu. Century 21 ale od toho dává ruce pryč.

LN Jakým způsobem vy prověřujete advokáty, se kterými spolupracujete?

Obecně v REMAX platí, že makléři smí pouze doporučit, a pokud klient projeví zájem, zprostředkují advokátní úschovnu u certifikované a schválené advokátní kanceláři. Případně mohou nabídnout bankovní úschovnu. REMAX používá u spolupracujících advokátů bezpečnostní mechanismy, které zneužití zabraňují. Jedná se především o trojí kontrolu při výplatě peněz, dvě zmocněné autorizované osoby, použití jedinečných účtů pro každou operaci a podobně.

LN Jakým tempem rozšiřujete počty svých franšízantů?

V současné době jsme v určité fázi, kdy síť prošla obrodou. Když jsme vstoupili na trh, bylo pro nás důležité rychle se rozšířit, abychom měli co největší distribuci a pokryli celé území. Pak teprve mohl přijít obrat, kdy kvantita je postupně nahrazována kvalitou.

LN V čem spočívá kvalitativní obroda? Zbavili jste se některých partnerů?

S makléři, kteří byli neproduktivní, jsme se rozloučili, některé smlouvy s franšízovými partnery jsme neprodloužili, některé ukončili. Tyto změny probíhají řekněme v posledních dvou letech. Od začátku našeho působení v Česku, tedy od roku 2005, jsme prodali zhruba 200 licencí. V současné době máme okolo 120 kanceláří. Takže za posledních osm let jsme zavřeli nebo neobnovili 80 kanceláří.

LN Ze začátku jste tedy prodávali licence rychle, kolik jich prodáte v průměru ročně nyní?


Poslední trend je takový, že prodáme 15 až 20 licencí ročně.

LN Kolik procent z obratu si berete od jednoho franšízanta?

Devět procent z obratu.

LN Obvykle si realitky berou pět. To je nějak hodně, ne?


To je relativní. Tři procenta jdou do centrály v Evropě, která investuje zpátky do regionů. Minimálně dvě procenta pak dáváme do marketingu. Franšízing se stal díky nám velmi populárním. Mnoho konkurenčních firem se snaží náš model kopírovat. Mohou si třeba brát méně procent z obratu, protože nemají svým partnerům zase tolik co nabídnout.

***

Pozorujeme mírný nárůst cen u nemovitostí v lokalitách, které nedávají možnost dalšího zastavení. To znamená u cihlových bytů v širším centru.

Šéf realitky David Krajny je absolventem Vysoké školy ekonomické v Praze, oboru mezinárodní obchod. Od roku 1990 pracoval ve společnosti Wrigley, kde se ve vysokých manažerských funkcích podílel na expanzi této společnosti na středoevropských trzích. V roce 2005 získal práva na značku REMAX pro Českou republiku a Slovensko. O dva roky později se ujal vedení společnosti. Společnost REMAX je jednou z největších franšízových sítí realitních kanceláří na světě. Byla založena před více než 30 lety ve Spojených státech, funguje v 67 zemích světa.

 

REMAX, 9. 10. 2012, Lidové noviny - Rozhovor